Pet nedoumica oko prijave nelegalnih objekata u Srbiji

Prijava nelegalnih objekata u Srbiji, za koje se procenjuje da ih je oko pet miliona, zvuči jednostavno.

U samo nekoliko klikova, po ceni od 100 do 1.000 evra, u zavisnosti od kvadrature i lokacije, prema rečima zvaničnika, trebalo bi da se reši vlasnički status tih bespravno podignutih objekata.

Njihov broj je u poslednjoj deceniji udvostručen, a problem nelegalne gradnje pokušavaju da reše gotovo sve vlasti još od 1997.

Novim Zakonom o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnosti, koji je Skupština Srbije usvojila 22. oktobra, taj proces bi trebalo da se zacementira.

Zahtevi za upis vlasništva su se podnosili od 8. decembra 2025, a do 4. februara 2026. stiglo je blizu dva miliona, rekla je Aleksandra Sofronijević, ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.

Uprkos izričitoj izjavi ministarke da se rok za podnošenje zahteva neće produžavati osim u određenim situacijama kada su razlozi opravdani, svi sa neprijavljenim nekretninama dobili su dodatnih tri dana za prijavu – do 8. februara.

Novi propisi se odnose na objekte na građevinskom zemljištu, a vidljive na satelitskim i ostalim snimcima u bazi podataka sa izdatom privremenom građevinskom dozvolom pre 13. maja 2003.

Obuhvaćeni su i objekti bez građevinske dozvole, a koji bi trebalo da budu završeni na dan kada zakon stupi na snagu, piše na sajtu Svoj na svome, što je slogan pod kojim vlast sprovodi ovu akciju.

„Novi nelegalni objekti koji se ubuduće budu nelegalno gradili postaće vlasništvo države“, poručio je Aleksandar Vučić, predsednik Srbije, najavljujući novi zakon.

Ali ovu, naizgled jednostavnu proceduru, koja bi trebalo da reši jednu od mnogobrojnih boljki u Srbiji, prati i mnoštvo nejasnoća.

U saradnji sa advokatkinjom Gordanom Mihajlović, koja zastupa razne klijente u ovom procesu, BBC na srpskom odgovara na pet dilema oko prijava nelegalnih objekata.

Legalizacija i upis nekretnina nisu sinonimi

Legalizacija i upis vlasništva nad nekretninom nisu isto, a često se pogrešno koriste kao sinonimi.

U hodnicima pojedinih opština, baš zbog velikog interesovanja, na papirima je uz strelice ispisano ‘legalizacija’, iako ovaj postupak samo možda indirektno tamo vodi.

Da bi se objekat uknjižio trebalo bi da je legalizovan, odnosno da je pre početka radova izdata građevinska dozvola.

Objekti podignuti bez te potvrde su nelegalni.

Legalizacijom dopunjujete dokumentaciju koja nije podneta da bi se dobila građevinska dozvola, objašnjava advokatkinja Mihajlović.

„Novim zakonom se samo dostavlja dokaz o vlasništvu (kupoprodajni ugovor ili rešenje o nasleđivanju), ali se ne ispituje da li je izgrađen po propisanim urbanističkim standardima.

„Zgrada će biti upisana, ali ne znači da je legalna“, objašnjava Mihajlović.

Ovim se rešava vlasnički status i tom nekretninom može da se trguje, ali u katastru stoji zabeležba da je bez građevinske dozvole, dodaje.

„Mi ne odgovaramo za instalacije kakve ste vi postavili, mi kao država ne možemo da odgovaramo za tehničke stvari, za upotrebne dozvole.

„Mi odgovaramo za upis prava svojine, time u potpunosti uređujemo tržište nekretnina, od vas ne tražimo ništa osim sitnice“, izjavio je Vučić.

• Prijava nelegalnih objekata u Srbiji: Šta sve treba da znate
• Šta je upotrebna građevinska dozvola u Srbiji i čemu služi
• Legalizacija u Srbiji: Hoće li „divlji“ zasvetleti

Kako suvlasnici objekta (stana, kuće) podnose prijavu?

Ukoliko vlasništvo nad objektom delite sa nekim (roditeljima, rodbinom) prijava za upis se podnosi pojedinačno, objašnjava Mihajlović.

„Svaka strana u prijavi napominje da je suvlasnik i dostavlja o tome dokaz.

„Upisujete se kao suvlasnici nad zajedničkom svojinom, a ako već imate međusobni sporazum, onda se naznačava ko koliko ima udela u tom objektu“, dodaje.

Ukoliko ste objekat stekli u braku, onda na osnovu prijave i dostupnih dokaza, Agencija izdaje potvrdu i upisuje ga kao zajedničku svojinu, piše na sajtu Svoj na svome.

Izjava supružnika u tom slučaju nije nužna.

Retroaktivno plaćanje poreza?

Hoće li se retroaktivno plaćati porez kada stigne rešenje o upisu nekretnine?

Iako pojedini tako tumače odredbe novog zakona, advokatica Mihajlović tvrdi da neće biti razrezivanja dažbina unazad.

„Porez na imovinu se plaća na osnovu prijave u poreskoj upravi koja se podnosi tek kada imate pisanu potvrdu da ste vlasnik.

„Tek kada vam stigne rešenje da ste vlasnik, kreće obračun i plaćanje poreza od trenutka kada ste postali vlasnik“, objašnjava.

Ako je zahtev za legalizaciju ranije predat, onda je negde evidentiran i prijave su poreskoj upravi podnošene po službenoj dužnosti.

„Tada su svi dobijali rešenje o porezu na nekretninu, a i većina ljudi koji sada podnosi zahteve za upis nekretnine već plaća porez“, dodaje.

Krivično gonjenje

Nelegalna gradnja je krivično delo, prema Krivičnom zakonu iz 2003.

Usvajanjem Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnosti, „ljudi su oslobođeni toga“, kaže Mihajlović.

„Ipak, zvaničnici su se ogradili, izjavivši da se neće odnositi na krivične postupke koji su u toku.

„Prijavu na nelegalnu gradnju prijavljuje najčešće komšija ili neko ko je poslovno zainteresovan, pa želi drugu stranu da diskredituje, ali se protiv tih ljudi nikada nije vodio krivični postupak“, ukazuje.

Da se poštuje zakon, svaki put kada bi neko podneo zahtev za legalizaciju – a objekat je već izgrađen – zapravo bi podnosio krivičnu prijavu protiv sebe.

„Država nije koristila tu situaciju da ih namami da se prijave za legalizaciju, da bi im onda bilo rečeno – ‘aha, to jeste krivično delo'“, dodaje.

Pogledajte: Tržište nekretnina – zašto zaselak u Leskovcu vredi koliko stan u Beogradu

Stan u nelegalno podignutoj zgradi

Ako ste kupili stan u zgradi, nelegalno podignutoj, možete da ga uknjižite, ali je potrebno da dostavite i elaborat geodete, kaže advokatkinja.

U tom dokumentu, koji se predaje katastru, navodi se kvadratura stana i na kojem je spratu, objašnjava Mihajlović.

„Nova onlajn prijava ne može da podnese veliki elaborat (geodete), i onda se napominje da je taj dokument prethodno podnet katastru, a institucije su umrežene i onda možete da rešite vlasnički status.

„Ukoliko čitav objekat nije upisan, a investitora nema jer je pobegao, što je čest slučaj, onda upravnik zgrade može da uradi elaborat ili da svi stanari zajedno – to u praksi znači da se snimi objekat i ucrta“, dodaje.

I u zvaničnoj brošuri se navode dve opcije – ‘ako je investitor dostupan, on, a ne vlasnici stanova, podnosi prijavu za evidentiranje zgrade i plaća naknadu’.

Ako investitor nije dostupan, tek tada vlasnici stanova ili stanari mogu podneti prijavu i snositi troškove.

Tačka nije stavljena

Prijavljivanje onlajn, takođe, nije baš samo nekoliko klikova.

Potrebno je da ste prijavljeni na sistem ili registrovani preko E-uprave, da relativno dobro baratate računarom.

Važno je i da imate spremna skenirana dokumenta i da možete, ako je potrebno, da na satelitskom snimku parcele prepoznate sopstveni objekat.

To zahteva i da znate katastarski broj parcele i odgovore na eventualna dodatna pitanja o izvođenim radovima i vrsti objekta.

Zato su mnogi odabrali da lično prijave u opštinama, ali je to na mnogim mestima stvorilo redove i čekanja.

Ipak, ni posle same prijave, proces se ne završava.

Kada se prijava popuni, čeka se odluka Agencije za prostorno planiranje i urbanizam koja sama prikuplja potrebne podatke.

„Biće vrlo komplikovanih predmeta i verujem da će u mnogima slučajevima biti potrebno da se dopuni dokumentacija.

„Pitanje je i koliko su te prijave potpune“, govori iz dosadašnje prakse.

Prema brošuri, Agencija može pozitivno ili negativno da reši svaki pojedinačni predmet, ali postoje i takozvani ostali slučajevi koji mogu biti sporni:

• Za objekte koji su izgrađeni na tuđem privatnom zemljištu bez pravnog osnova, Agencija će pozvati podnosioca prijave da reši odnose sa vlasnikom zemljišta.
• Objekti koji su izgrađeni na površinama planiranim i privedenim javnoj nameni, kao i u zaštićenimm područjima, biće uklonjeni ili će postati vlasništvo države.
• Privremeni objekti – mobilne kuće, kontejneri, balon hale, biće evidentirani bez upisa prava svojine.

Ljudi koji su već započeli redovni proces legalizacije, moraće sve iz početka, jer se prethodni postupak obustavlja.

„Zato se mnogi pitaju ‘zašto smo sve to radili’, jer su za prethodni postupak prikupljali znatno više papira“, kaže advokatica.

Uprkos najavama, ovim zakonskim propisom ne zaustavlja se nezakonita gradnja, uverena je.

„Nelegalno se gradi decenijama, u međuvremenu je usvojeno nekoliko zakona koji je tome trebalo da stane na put… pa ko će da veruje u to. Praksa pokazuje da se sve nastavlja.

„Nelegalna gradnja bi se zaustavila kada bi se podnosile krivične prijave i zaista izricale presude ili kada bi se ti objekti porušili“, zaključuje Mihajlović.

BBC na srpskom je od sada i na Jutjubu, pratite nas OVDE.

Pratite nas na Fejsbuku, Tviteru, Instagramu, Jutjubu i Vajberu. Ako imate predlog teme za nas, javite se na bbcnasrpskom@bbc.co.uk

• Zastoj građevinskog buma u Srbiji: Zašto su investitori ‘povukli ručnu’
• Zašto ljudi sa Balkana sve više kupuju stanove u Trstu
• Može li se do stana po računici predsednika Srbije
• Šta se promenilo u gradnji posle pada nadstrešnice u Novom Sadu
• Zašto padaju plafoni javnih objekata u Srbiji
• Šta kuće i zgrade u Srbiji moraju da imaju kako bi izdržale zemljotres